부동산 용어 LTV, DTI, DSR

부동산 용어

 

몇 년 사이 LTV, DTI, DSR 규제한다면서 부동산 용어가 나오는데, 도대체 어떤 약자의 영어인지 잘 모르겠습니다. 집을 매매할 때 대출금에 대한 규제를 한다. 은행과 개인 모두 과도한 대출로 재정이 부실해지는 것을 막는 제도이다. 그래서 대출 심사와 규제를 강화하는 것이다. 이렇게 설명을 해주어도 이해하기에는 너무 어려운 부동산 용어입니다. 집을 매매할 때 정말 필요한 용어이면서도 이해하기 어려운 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

LTV : 집을 담보로 대출 받을 수 있는 비율

LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 집을 담보로 어느 정도까지 대출을 받을 수 있는지의 비율을 얘기합니다. 주택담보인정비율이라고 합니다. 시세가 3억 인 집의  LTV가 70%하고 한다면 최대 2억 천만 원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다. 그러나 실제는 이렇게 간단하게 계산이 되지 않습니다. 집을 3억에 매매했다고 해서 은행이 그 금액을 인정해주는 것이 아니라 주택의 담보가치를 설정을 해줍니다. 아파트의 경우는 국민은행에서 고시하는 KB시세를 기준으로 하기도 하죠. 또한 대출을 받고자 하는 집에 전세 세입자, 월세 세입자가 있다면 그 금액에 따라 달라질 수도 있습니다. 최우선변제금액이라고 하죠. 은행에서는 방 1개 당 지역, 보증금 범위에 따라서 최우선변제금액이라고 해서 그 금액을 제외하고 대출을 실행시켜주게 됩니다. 

DTI : 내가 빌릴 수 있는 능력

DTI는 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율이라고 합니다. 연소득에서 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 즉 내 연소득의 범위 내에서 갚을 수 있는 만큼의 금액만 빌려주겠다는 것입니다. 연봉이 8천만원이고, DTI가 60%라고 한다면 8천만 원의 60%에 해당되는 금액인 4,800만 원을 넘지 않도록 대출을 규제한다는 것입니다. 결국 DTI가 낮으면 대출금액도 낮아지고, 자신의 연소득이 낮아도 대출금액이 줄어들게 됩니다. 

DSR : 총부채원리금상환비율

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 연소득에서 자신이 대출을 받았던 전체의 것들에 대해 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 다시 말하자면, 개인이 가지고 있는 모든 대출의 원금과 이자의 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금, 학자금 대출 등이 해당되겠습니다. 단, 전세자금대출, 예금/적금담보대출, 보험계약대출, 서민금융상품, 정부 협약대출 등에는  DSR을 적용하지 않는다니 참고하시면 되겠습니다. 

생애최초 LTV 80% 완화! 그러나..

7월 20일 자 금융위원회의 보도자료를 보면 생애최초 주택 구매자, 주택 소재지역, 주택 가격 상관없이 LTV 상한 80% 적용, 대출한도 최대 6억원으로 개선한다고 발표했습니다. 기존에는 생애최초 주택구매자, 투기과열지구에 LTV 50% ~ 60%, 조정대상지역에 LTV 60% ~ 70%의 비율이었고, 대출한도 최대 4억 원이었습니다. 위의 보도자료만 보면 LTV가 80%로 상향되었기 때문에 대출금액이 늘어날 것이다라고 기대를 하지만, 실상은 그렇지 않습니다. 왜냐하면 DSR 규제는 기존 그대로이기 때문입니다. 대출 예시를 들어보자면 연봉 5천만 원인 A 씨가 주택 가격 7억 원을 산다고 가정을 합니다. 대출금리는 4.5%이고, 상환기간은 40년으로 설정했습니다. 여기에 LTV 80%를 적용하여 대출을 받는 다면 5억 6천만 원을 받을 수 있는 금액이 나옵니다. 그러나 DSR의 규제로 인해서 DSR 40%로 적용했을 때 3억 7천만 원으로 대출 금액이 줄어들게 됩니다. 결국 A씨는 최대 3억 7천만원 대출받고, 현금 3억 3천만 원이 있어야 한다는 얘기입니다. 여기에 취등록세, 복비 등을 생각한다면 3억 3천만원 이상의 금액을 준비해야 합니다. 여기에 기준금리가 계속 오르고 있는 상황이어서 대출금은 더욱 줄어들게 되는 상황이 발생합니다.

정부는 부실은행, 부실채권 등을 보호한다고는 하지만, 서민들이 오를 대로 오른 아파트를 구입하는 방법은 오로지 대출밖에 답이 없을 텐데, 이에 대한 대책 마련이 필요할 것 같습니다.