Make it count !!

권리분석에 있어서 소멸이냐 인수냐는 경매를 진행하는 입찰자에게는 제일 중요한 사항이 아닐까 싶습니다. 이 부분에 대해서 구분이 명확하게 이해를 하게 된다면 권리분석에 있어서 한걸음 더 나아가는 단계가 될 수 있을 것 같습니다. 권리분석을 통해서 나오는 빚 즉 채권이 채무자에게 있느냐, 낙찰자에게 있느냐를 반드시 알아야 권리분석을 할 수 있게 되겠습니다. 이번 포스팅에는 소멸이냐 아니면 인수하게 되느냐를 구분할 수 있는 방법을 낙찰자의 입장에서 알려드리도록 하겠습니다. 소멸되는 권리 : (근) 저당권 경매 매물 낙찰 시 은행 부채는 어떻게 되는 것인가요? 은행에서 받은 대출은 (근) 저당권으로 표현이 되고, 법적으로는 소멸에 속하는 것입니다. 즉 은행 빚은 낙찰자가 책임지지 않습니다. 낙찰가가 은행 빚보다..

경매는 어떻게 진행될까요? 법원의 경우는 경매이고, 캠코에서 하는 경우는 공매의 경우입니다. 각각의 성격이 좀 다른데, 해당 부동산을 그 두 가지의 경우로 강제 매각하게 되고 경매/공매를 통해 낙찰을 받게 됩니다. 낙찰 대금은 배당을 하게 되는데, 배당을 하고 모자란 금액을 미회수 채권이라고 합니다. 그럼 미회수 채권은 누가 부담해야 할까요? 채무자가 부담해야 되느냐? 낙찰받은 사람이 부담해야 되느냐? 그 구분에 따라 실제 경매나 공매를 할 때 낙찰자의 입장에서 입찰가가 계산이 될 것입니다. 그럼 낙찰자의 입장에서 경매의 순서는 다음과 같습니다. 첫번째로 부동산 경매를 위한 물건을 온라인 경매 사이트에서 검색해서 찾습니다. 그런 후 세부내용으로 권리분석을 한 후 현장 방문 즉 임장을 나가야 합니다. 현장..

좋은 경매물건은 어떤 것일까요? 온라인 경매 옥션에서 권리분석을 어떻게 판단하고 나에게 피해가 없는 좋은 경매물건을 고르는 방법이 있을까요? 온라인 경매에서 여러 가지 사례를 통해 권리분석에 대해 좀 더 유리하게 판단할 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 입찰 전 임장의 중요성 근린상가 지역에 낙찰을 받아서 현장을 가봤는데, 임차인이 월세를 백만 원 밖에 못 내겠다는 얘기를 합니다. 임차인도 혼자 밖에 없다고 합니다. 온라인의 경매 세부사항에 보면 임차인 현황에 두 사람의 임차인이 있고, 각각 월세 백만 원 정도로 낙찰받은 사람은 총 2백만 원 정도의 월세를 받을 것이라고 생각하고 있었습니다. 그런데 임차인 현황에 임차인 이름이 중복되는 사람이 있습니다. 각 월세도 백만 원으로 비슷합니다. 여기에서 ..

토지가 있다고 해서 그 위해 무작정 건물을 지을 수는 없습니다. 토지의 용도에 따라서 지목도 달라지는 것입니다. 지목이 "대"인 경우는 허가가 된 토지이므로 바로 집을 지을 수 있지만, 지목이 임야, 전, 답일 경우에는 지목 변경을 해야 건물을 지을 수 있을 것입니다. 전원주택, 단독주택을 지으려고 준비하는 분들 중 대지가 아닐 경우 지목변경은 어떻게 진행해야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 지목의 종류 28가지 지목을 왜 변경해야 할까요? 처음부터 지목이 "대"인 부동산을 구매해서 건물을 지으면 될 텐데라며 말하시는 분들이 당연히 있을 것입니다. 일단 지목에 대해서 먼저 설명드리겠습니다. 지목에는 28가지 종류가 토지 종류를 나눴는데, 지목은 토지의 주된 용도에 따라서 토지의 종류를 구분해서 지적공부에 ..

부동산 경매사이트에서 괜찮은 물건을 고르고, 시세 파악과 공부서류를 꼼꼼히 확인한 후 현장조사까지 진행했습니다. 그 결과 아무런 문제가 없고, 마음에 드는 물건이다 판단했다면 실제 경매를 진행해야 합니다. 관련 서류들을 꼼꼼히 챙기고 경매장에 나가서 입찰하는 방법을 소개해드리도록 하겠습니다. 입찰상황 확인 서류를 꼼꼼히 확인하고, 현장조사를 마치고 최종 입찰 결정을 한 부동산을 낙찰받기 위해 경매 당일 법원 경매장에 방문을 합니다. 경매에 필요한 것은 주민등록증, 도장, 입찰보증금입니다. 법원 경매장에서 제일 먼저 확인해야 할 것은 본인이 입찰하려고 하는 부동산에 대한 입찰 게시판을 보고 상황을 확인하는 것입니다. 혹시나 해당 부동산의 경매가 취소되거나 입찰이 연기되는 상황이 발생하지 않았나 확인하는 것..

집이나 상가 또는 토지를 저렴하게 살 수 있는 방법은 없을까요? 부동산 경매! 생소할 수도 있지만, 조금만 공부를 한다면 시세보다 저렴하고 좋은 곳을 얻을 수 있습니다. 그럼 부동산 경매는 어디서 봐야 할까요? 이번 포스팅에는 부동산 경매 매물들을 볼 수 있는 곳을 소개해 볼까 합니다. 법원 경매 대한민국 법원에서 올리는 경매 정보인 대한민국 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)입니다. 제일 정확하고 기준이 되는 정보를 업로드하지만, 가독성이 뛰어나지 않고, 정보의 양이 많지 않은 단점이 있습니다. 그래서 부동산 경매를 전업으로 하시는 분들은 입찰 시에 유료 경매 사이트에서 본 내용과 법원경매정보 사이트의 내용이 일치하는지 확인하는 용도로 사용하시면 되겠습니다. 유료 경매사이트 유료 경..

몇 년 사이 LTV, DTI, DSR 규제한다면서 부동산 용어가 나오는데, 도대체 어떤 약자의 영어인지 잘 모르겠습니다. 집을 매매할 때 대출금에 대한 규제를 한다. 은행과 개인 모두 과도한 대출로 재정이 부실해지는 것을 막는 제도이다. 그래서 대출 심사와 규제를 강화하는 것이다. 이렇게 설명을 해주어도 이해하기에는 너무 어려운 부동산 용어입니다. 집을 매매할 때 정말 필요한 용어이면서도 이해하기 어려운 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다. LTV : 집을 담보로 대출 받을 수 있는 비율 LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 집을 담보로 어느 정도까지 대출을 받을 수 있는지의 비율을 얘기합니다. 주택담보인정비율이라고 합니다. 시세가 3억 인 집의 LTV가 70%하고 한..

여러분은 살아가면서 이사를 몇 번이나 경험하셨나요? 한 곳에서 나고 자라 그곳에서 평생 지낼 수 있지만, 이사라는 것이 집도 잘 골라야 하고, 계약도 이것저것 잘 따져보면서 잘해야 하고, 계약한 후에는 이사 준비로 모든 신경을 집중해야 합니다. 이사할 때마다 경험이 쌓이는 게 아니라 이사할 때마다 신경이 쓰이고, 어려운 일인 것은 어쩔 수 없나 봅니다. 이번 포스팅에는 이사 가야 할 때를 시기별로 체크리스트를 만들어 보았습니다. 모든 것이 다 해당 사항이 될 수 없으니 참고만 하시고, 슬기로운 이사가 되었으면 하는 바람입니다. 이사 가기 한 달 전 미리 준비해야 할 것 일단 임대차 계약이 완료되면 제일 먼저 해야 할 것이 이삿짐센터 예약입니다. 이사비용은 운송거리, 작업여건, 이사물량, 이사 날짜에 따라..

집을 구하러 찾아다니다 보면 전세나 월세의 개념은 다 아시겠지만, 전전세나 전대차 등의 용어에는 생소할 수도 있습니다. 각자 본인의 상황에 맞게 전전세나 전대차가 유리할 경우도 있으니 그 의미를 알아보고, 주의할 점 등이 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 또한 전전세, 전대차 이외에 다른 방법들도 소개해 보도록 하겠습니다. 집주인의 동의 없이 가능한 전전세 전전세는 임차인이 보증금의 보호를 받기 위해 전세권 설정등기를 마치고, 다시 전체 또는 일부를 다른 사람에게 빌려줄 수 있는 경우를 말합니다. 전세권 설정등기는 전세보증금을 지급한 세입자(전세권자)가 자신의 상황에 따라 해당 주택을 이용할 수 있는 권리입니다. 이로서 전세권 설정이 되어 있는 주택을 다른 사람에게 세를 내어 줄 수 있습니다. 그러나..

부동산 계약 시에 계약 상대자와 등기부등본, 건축물대장, 토지 대장 등의 소유주가 일치하는지 확인하는 과정은 알고 있지만, 정작 신분증을 확인하는 과정에서는 사진과 실제 얼굴만 대조하고 주민등록번호만 확인하는 등의 과정을 거치는 정도로만 진행하고 있습니다. 그러나 주민등록증과 같은 신분증이 위조되었다면 어떻게 하시겠습니까? 발급일자가 다른 경우도 있고, 신분증이 위조되었을 경우도 있기에 주민등록증 진위여부를 꼭 확인해야 합니다. 주민등록증 진위여부를 확인할 수 있는 방법을 소개하도록 하겠습니다. ARS 전화번호 1382 번으로 주민등록증 진위 확인하기 ARS 전화번호 1382 번으로 전화를 걸어 주민등록증 진위를 확인할 수 있는 서비스입니다. 국번 없이 1382번으로 전화를 겁니다. 안내멘트에 따라서 진..