경매 권리분석 제대로 알기

부동산 경매 권리분석

경매는 어떻게 진행될까요? 법원의 경우는 경매이고, 캠코에서 하는 경우는 공매의 경우입니다. 각각의 성격이 좀 다른데, 해당 부동산을 그 두 가지의 경우로 강제 매각하게 되고 경매/공매를 통해 낙찰을 받게 됩니다. 낙찰 대금은 배당을 하게 되는데, 배당을 하고 모자란 금액을 미회수 채권이라고 합니다. 그럼 미회수 채권은 누가 부담해야 할까요? 채무자가 부담해야 되느냐? 낙찰받은 사람이 부담해야 되느냐? 그 구분에 따라 실제 경매나 공매를 할 때 낙찰자의 입장에서 입찰가가 계산이 될 것입니다.

그럼 낙찰자의 입장에서 경매의 순서는 다음과 같습니다. 첫번째로 부동산 경매를 위한 물건을 온라인 경매 사이트에서 검색해서 찾습니다. 그런 후 세부내용으로 권리분석을 한 후 현장 방문 즉 임장을 나가야 합니다. 현장방문이 완료된 후 가격을 정하고, 입찰을 진행하게 됩니다. 그리고 최종적으로 명도를 하게 되는 것입니다. 경매의 첫걸음이자 중요한 권리분석에 대해서 어떻게 해석해야 하고, 어떤 문제점이 있어서 어떻게 해결해야 하는지를 알아보도록 하겠습니다. 

권리분석 사례 :: 선순위 임차인

권리분석이란 결국 미회수 채권이 생기기 마련인데, 과연 낙찰자와 채무자 중 누가 책임져야 하는 것이냐의 문제가 있습니다. 경매를 하는 당사자의 입장에서 낙찰자의 경우에 이것에 해당되는 것인지를 판단하는 것이 경매하는 것에 있어서 중요한 사항일 것입니다.

첫번째 사례입니다. 감정가는 1억 5천만 원이었고, 낙찰가는 1억 5백만 원으로 낙찰받았습니다. 그러나 권리분석을 안 해서 전입일과 확정일이 있는 선순위 임차인이 있는 것을 몰랐던 것입니다. 선순위 임차인의 임차보증금은 6천5백만 원이었고, 이 금액은 낙찰자가 인수받아야 하는 것인 줄 몰랐던 것입니다. 그러면 결국 1억 5백만 원 낙찰금액에 임차보증금 6천5백만 원까지 해서 1억 7천만 원에 낙찰받은 셈이 됩니다. 결국 이 낙찰자는 잔금을 치르지 않고, 해당 부동산에 대한 경매를 포기하게 됩니다. 해당 부동산의 이력을 보니 낙찰을 받았지만, 대금 미납의 경우가 2건이나 있었습니다. 결국 선순위 임차보증금이 있었던 것을 몰랐던 것입니다. 그 이후 유찰이 되고 4천여만 원 정도일 때 낙찰받은 사람이 있고, 최종 대금을 납부했습니다. 선순위 임차보증금을 고려한 입찰가가 결국 4천여만 원이 적당했던 것입니다. 여기서 대금 미납이 생기면 어떻게 될까요? 입찰 시 납부했던 보증금 10%는 몰수가 됩니다. 그런 후 법원은 재매각을 진행하고, 매각 시의 보증금을 20%로 올리면서 주의하라는 표시를 합니다. 

근저당보다 늦은 확정일자

시세가 11억원의 아파트가 경매에 나왔습니다. 권리분석을 보니 임차인의 확정일자가 근저당보다 늦은 날짜였습니다. 결국 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안아야 한다는 것입니다. 감정가 15억 원이고, 시세가 11억 원입니다. 권리분석을 안 하고 입찰가를 7억 원에 쓰고 낙찰을 받았습니다. 임차인의 보증금이 6억 원이었으니 결국 13억 원에 낙찰을 받은 셈입니다. 결국 보증금을 포기하기에 이릅니다. 해당 아파트의 경매 이력을 보니 많은 유찰이 있었습니다. 유찰 후 7억에 낙찰받은 사람이 있었지만, 대금 미납을 하였습니다. 이 이후에 5억여 원에 낙찰을 받았지만, 또한 대금 미납을 하였습니다. 이때 입찰보증금은 20%로 올라서 1억여 원을 포기하기에 이릅니다. 이후 유찰이 되었고, 최종 4억에 낙찰을 받았고 대금납부를 하였습니다. 낙찰가 4억과 임차보증금 6억 원을 합하면 최종 10억 원에 낙찰을 받은 셈입니다. 

2차례 낙찰포기로 인해서 1억 6천만 원 정도가 법원에 몰수가 됩니다. 몰수된 금액은 어떻게 할까요? 최종 4억 원에 낙찰받은 금액과 합해서 최종 배당으로 가게 됩니다. 경우에 따라서는 채권자에게 돌려주고 남은 금액은 채무자에게 돌아가게 되는 경우도 있습니다. 

결국 경매는 공부하지 않고 투자를 하게 되면 낙찰을 포기하여 보증금을 몰수 당하게 되는 등의 결과에 직면하게 됩니다. 여기에서 권리분석이 중요한 이유이기도 합니다. 경매는 꼭 안전한 투자를 해야 합니다. 안전한 투자를 위해서는 권리분석을 잘해야 하고, 권리분석을 잘한다는 것은 좋은 물건 즉 안전한 물건을 고르는 안목이 생기는 것이 됩니다.