지목 변경 방법 및 비용

토지 지목 변경 방법

토지가 있다고 해서 그 위해 무작정 건물을 지을 수는 없습니다. 토지의 용도에 따라서 지목도 달라지는 것입니다. 지목이 "대"인 경우는 허가가 된 토지이므로 바로 집을 지을 수 있지만, 지목이 임야, 전, 답일 경우에는 지목 변경을 해야 건물을 지을 수 있을 것입니다. 전원주택, 단독주택을 지으려고 준비하는 분들 중 대지가 아닐 경우 지목변경은 어떻게 진행해야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 

지목의 종류 28가지

지목을 왜 변경해야 할까요? 처음부터 지목이 "대"인 부동산을 구매해서 건물을 지으면 될 텐데라며 말하시는 분들이 당연히 있을 것입니다. 일단 지목에 대해서 먼저 설명드리겠습니다. 지목에는 28가지 종류가 토지 종류를 나눴는데, 지목은 토지의 주된 용도에 따라서 토지의 종류를 구분해서 지적공부에 등록한 것을 말합니다. 지목에 따른 부호로서 표시가 되는데, 전은 "전"으로 답은 "답"으로 과수원은 "과"로 임야는 "임"으로 건물을 지을 수 있는 지목은 대이고 "대"로 표시가 됩니다. 

지목변경이 왜 필요한가?

28가지의 지목 중에서 전, 답, 과수원의 경우는 농지에 포함되기 때문에 건물을 짓기 위해서 농지전용부담금을 납부하고, "대"로 지목변경을 해야합니다. 지목이 임야인 곳을 지목 변경하려면 산지전용부담금을 납부한 후 "대"로 변경하고 건물을 지으시는 것입니다. 그러면 여기에서 드는 의문이 왜 처음 토지를 구매할 때 지목을 "대"인 곳을 매매해서 건물을 지으면 되지 않느냐며 굳이 지목이 전, 답, 과수원, 임야인 곳을 매매해서 지목을 변경할 필요가 있느냐라고 말하기도 합니다. 제일 중요한 이유는 비용 문제입니다. 지목 변경된 토지를 매매하기 힘든 것이 비싸기 때문이라는 것입니다. 토지에 대해서 매매를 위해 공부를 했던 분들 모두가 지목에 따라 토지의 매매가가 많은 차이가 있다는 것을 알 수 있을 것입니다. 지목이 "대"인 경우가 다른 농지, 임야에 비해서 훨씬 비싸기 때문에 자신에게 맞는 방법을 찾는 것이 효율적이라 생각합니다. 

지목변경 방법

해당 토지에 대해 매매하기 전에 해당 토지가 용도변경이 가능한지에 대해 관할 시/군/구청에 문의해 보시는게 가장 중요합니다. 토지를 매매해놓고 용도변경이 불가능하다면 그 토지를 매매할 목적이 없어지게 되니 꼭 확인해보시기 바랍니다. 용도변경이 가능한 것을 확인했다면 지목변경을 신청하고, 토지를 대상으로 지목변경 및 개발행위허가 후에 설계도에 따라 건축을 진행하고, 해당 건축물의 사용승인을 받게 되면 마무리가 됩니다. 꼭 알아두셔야 할 것은 지목 변경이 완료되기 전에는 꼭 건물 건축을 하면 안 됩니다. 항상 강조하지만, 무조건 절차에 따라 진행하시기를 추천드립니다.

지목변경 비용 및 추가비용

지목변경 비용은 어떻게 될까요? 지목 비용에 따라 애초에 지목이 "대"인 토지를 살 것인지 그보다 저렴하다면 농지 또는 임야를 사게 되는 선택을 하기 때문일 것입니다. 농지의 경우 농지전용 부담금은 개별공시지가의 30%, 즉 개별공시지가 * 0.3(상한선 5만 원)입니다. 이때 계산해서 나온 값이 5만 원이 넘으면 5만 원으로 계산합니다. 개별공시지가는 토지이음 홈페이지(www.eum.go.kr)에서 확인할 수 있습니다. 이로서 지목변경에 대한 비용은 농지면적(m3)에 농지전용부담금을 곱하면 나오게 됩니다. 실제로 지목변경 비용 외에도 건물을 짓기 위해서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 논 위에 건물을 짓기 위해서 지반이 약하기 때문에 흙을 보충해서 그 위에 복토를 한 다음 다져줘야 하는 작업이 발생하기 때문에 복토 비용에 대한 추가 비용을 꼭 생각해주셔야 합니다. 그 외에도 도로 비용, 포장 비용이 발생할 수도 있으니 농지, 임야를 지목 변경할 때에 여러 가지 경우의 수를 따져 보셔야 손해를 보지 않을 수 있습니다. 

상수원보호구역의 지목 변경 가능 여부

상수원보호구역에는 신축이나 개발에 대한 행위를 할 수없습니다. 건물을 짓더라도 주택으로 100m2 이하의 소형주택만 지을 수 있는데, 환경정비구역이라고 오수 및 폐수를 처리할 수 있는 곳이라면 주택 200m2 까지 지을 수 있으니 참고바랍니다. 단, 상수원보호구역에 주택을 짓기 위해서는 해당 지역에 6개월 이상 주민등록이 되어 있어야 합니다.