전문가도 실수하는 물건분석, 권리분석 사례

대한민국 법원 경매정보 권리분석

좋은 경매물건은 어떤 것일까요? 온라인 경매 옥션에서 권리분석을 어떻게 판단하고 나에게 피해가 없는 좋은 경매물건을 고르는 방법이 있을까요? 온라인 경매에서 여러 가지 사례를 통해 권리분석에 대해 좀 더 유리하게 판단할 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 

입찰 전 임장의 중요성

근린상가 지역에 낙찰을 받아서 현장을 가봤는데, 임차인이 월세를 백만 원 밖에 못 내겠다는 얘기를 합니다. 임차인도 혼자 밖에 없다고 합니다. 온라인의 경매 세부사항에 보면 임차인 현황에 두 사람의 임차인이 있고, 각각 월세 백만 원 정도로 낙찰받은 사람은 총 2백만 원 정도의 월세를 받을 것이라고 생각하고 있었습니다. 그런데 임차인 현황에 임차인 이름이 중복되는 사람이 있습니다. 각 월세도 백만 원으로 비슷합니다. 여기에서 같은 사람이 아니었는지 의심을 해봤어야 합니다. 거기에다 입찰을 하기 전에 임장을 가지 않았던 것이 큰 실수를 범하였던 것입니다. 임장을 갔었다면, 임차인이 한 곳이었다는 것을 바로 파악했을 것이니 말입니다. 임장의 중요성을 이 사례에서 알아볼 수 있습니다. 온라인 경매옥션에서 조사한 현황들을 다 믿을 수 없으니 참고만 하시고, 꼭 임장을 나가시는 것을 추천드립니다.

그리고 또 한가지, 이런 상황을 파악했다 하면 입찰보증금이 아깝다해서 그대로 진행을 할게 아니고, 여기에서 멈췄어야 했지만 그렇지 않고 진행을 했다는 것입니다. 입찰보증금이 아까울 수가 있으나 나머지 금액으로 다른 곳을 더 투자했다면 하는 아쉬움이 남습니다. 그 낙찰받은 사람은 지금도 거기에 그 돈이 묶여있다고 합니다. 작은 것을 버리고 큰 것을 가지겠다는 생각을 하지 않은 아쉬움이 남는 사례였습니다. 

대항력 있는 임차인

다가구 주택의 사례입니다. 권리관계를 살펴보겠습니다. 근저당/저당/압류/가압류가 제일 앞에 나오면 모든 것은 다 말소가 됩니다. 그러나 (선순위)임차인에 대해서도 고려하셔야 합니다. 임차인에 대해서는 내가 보증금을 줘야 하거나 배당을 받아가는 경우가 있습니다. 배당을 받는 경우는 확정일자가 있다는 것입니다. 확정일자가 없는 경우는 배당을 못 받고 선순위에 속하여서 낙찰자가 줘야 하는 경우가 생깁니다. 임차인 현황에 임차인 한분은 전입일은 있는데, 확정일이 없습니다. 이 경우는 배당받을 권리가 없고, 낙찰자가 줘야 하는 상황이 됩니다. 그다음 임차인은 전입일이 없고, 확정일자만 받아 놓은 상황입니다. 이 임차인은 임차인에 해당이 되지 않고, 낙찰자와는 관계가 없는 사람이라고 생각하시면 됩니다. 그다음 임차인은 전입일과 확정일이 있습니다. 이 사람은 배당을 받을 권리가 있습니다. 배당을 받아갈 수 있으니 낙찰자가 보증금 지급 여부를 걱정할 필요가 없습니다. 위의 세 임차인의 경우를 보고 판단하여 낙찰을 진행하시면 되겠습니다. 

인수되는 채권

다세대 주택의 사례입니다. 10여차례의 유찰이 되어있는 상태입니다. 임차인이 전입일과 확정일이 모두 있습니다. 배당받을 권리가 있습니다. 그러나 임차인의 보증금을 고려하여 입찰가를 정해야 합니다. 거기에 여러 번의 압류, 강제 경매 등이 이력에 있습니다. 여기에서 알아두어야 할 것이 최우선으로 배당되는 순서가 있습니다. 경매비용이 무조건 선지급되어야 하고, 임금채권, 부동산에 해당되는 국세/지방세 등 세금이 나간 후 1순위 저당권자, 가압류권자가 그다음입니다. 선지급되는 금액을 지불한 후 임차인에게 배당되는 금액이 원래 보증금보다 부족할 경우 그 부족한 금액을 낙찰자가 지급해야 하는 경우가 생깁니다. 그 임차인은 대항력이 있기 때문이죠. 이에 대한 상황을 파악하여 입찰에 임하시기 바라겠습니다. 

인수되는 임금채권

아파트의 사례입니다. 가압류 날짜보다 임차인의 전입일, 확정일자가 더 빠르기 때문에 낙찰자가 보증금을 줘야합니다. 이를 인지하고, 낙찰가를 고려하시면 됩니다. 그런데 그 이후의 현황에서 강제경매로 50여 명이 신청자로 등록되어 있습니다. 이 경우 임금채권에 대해 의심을 해봐야 합니다. 아니나 다를까 관련 정보에 "임금 지급명령"이라고 작성되어 있습니다. 선지급되어야 하는 조건에 임금채권이 있었습니다. 그러면 순서가 경매비용 먼저 지급되고, 임금채권으로 금액이 나가고, 그 나머지가 임차인의 보증금을 내줘야 합니다. 꼭 소요되는 비용을 고려해서 낙찰가를 판단하시기를 바라겠습니다.