권리분석 : 소멸 또는 인수

부동산 권리분석

권리분석에 있어서 소멸이냐 인수냐는 경매를 진행하는 입찰자에게는 제일 중요한 사항이 아닐까 싶습니다. 이 부분에 대해서 구분이 명확하게 이해를 하게 된다면 권리분석에 있어서 한걸음 더 나아가는 단계가 될 수 있을 것 같습니다. 권리분석을 통해서 나오는 빚 즉 채권이 채무자에게 있느냐, 낙찰자에게 있느냐를 반드시 알아야 권리분석을 할 수 있게 되겠습니다. 이번 포스팅에는 소멸이냐 아니면 인수하게 되느냐를 구분할 수 있는 방법을 낙찰자의 입장에서 알려드리도록 하겠습니다. 

 

소멸되는 권리 : (근) 저당권

경매 매물 낙찰 시 은행 부채는 어떻게 되는 것인가요? 은행에서 받은 대출은 (근) 저당권으로 표현이 되고, 법적으로는 소멸에 속하는 것입니다. 즉 은행 빚은 낙찰자가 책임지지 않습니다. 낙찰가가 은행 빚보다 낮아서 은행이 배당을 받지 못해도 낙찰자의 입장에서는 상관없는 일입니다. 은행 빚은 등기부등본에 근저당 혹은 저당권이라고 표현이 됩니다. 근저당이란 앞으로 생기는 채권에 대해 담보로 저당권을 미리 설정해 놓는 것을 말합니다. 

빚이 20억 인 아파트가 있습니다. 등기부등본 상에 근저당으로 20억 원이 표시되어 있습니다. 경매로 15억 원에 낙찰을 받았다면, 근저당의 나머지 5억은 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 그럼 은행은 나머지 금액을 어디에서 받아야 할까요? 바로 전 주인인 채무자에게 받으려고 할 것입니다. 즉 근저당에 대해서 낙찰자는 고려하지 않으셔도 상관없습니다. 

등기부등본 상에 근저당 1, 2, 3, 4 항목이 있어서 각각 은행별로 근저당 금액이 적혀있고, 채권 총액이 5억여 원이 됩니다. 항목이 많아도 모두 근저당 또는 저당권이기 때문에 낙찰자의 입장에서는 소멸이어서 고려하지 않으셔도 됩니다. 여기에 임차인이 없는 즉 임차 보증금이 없는 부동산이라면 정말 깔끔한 경매물건이 되겠습니다. 입찰해도 되는 물건이라 판단이 됩니다. 

(근)저당권 후순위 말소

등기 권리에 제일 선순위의 (근)저당권을 제외한 선순위 이하 후순위는 무엇이 되었든, 근저당이든 압류, 가처분이든 모두 말소에 해당됩니다. 다시 말해서 제일 먼저에 오는 선순위를 파악합니다. 선순위가 근저당이라 나오게 되면 무조건 소멸이 됩니다. 선순위 이하 후순위는 근저당, 압류, 가처분 등 아무 상관없이 소멸에 해당됩니다. 정리를 하자면 등기권리에서 선순위에 (근)저당권이 나왔다면 말소기준 권리에 해당되어서 이 이후에 나오는 후순위에 대해서는 말소가 된다는 말입니다. 말소기준 권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다고 합니다. 말소기준 권리에서 첫 번째 (근)저당권은 말소가 됩니다. 두 번째 압류, 가압류도 그 자체로 말소이고, 압류 및 가압류보다 후순위로 들어온 근저당, 압류, 가압류들도 무조건 말소가 된다고 이해하시면 되겠습니다. 

임차인 : 인수 또는 소멸

경매가 진행되고 있는 집에 살고 있는 임차인은 어떤 권리를 갖고 있을까? 크게 3가지의 권리와 의무가 있습니다. 첫 번째, 대항력, 두 번째 우선변제권, 세 번째 배당의 권리가 있습니다. 대항력은 낙찰받은 사람이 해당 부동산에 살고 있는 임차인에게 나가라고 하지만, 임차인이 나가지 않을 수 있는 권리가 있습니다. 전입 날짜가 말소 기준 권리보다 빠를 때가 이런 경우입니다. 임차인은 전입 신고를 필수로 하게 되고, 낙찰자의 입장에서는 임차인의 전입신고 날짜에 따라서 권리분석을 해야 합니다. 두 번째 우선 변제권은 낙찰이 되어서 나온 낙찰 대금에 대해 임차인이 보증금으로서 배당을 받을 수 있는지의 여부인데, 확정일자에 따른 순위 배당으로 진행되게 됩니다. 세 번째 배당은 법원에 배당 요구를 위해 서류를 제출하여 배당을 받을 수 있습니다. 낙찰자의 입장에서는 대항력이 있는 임차인을 조심해야 합니다.  근저당, 압류, 가압류가 있는 말소기준 권리를 기준으로 합니다. 임차인이 말소기준권리 날짜 보다 전입신고일이 빠르다면 대항력이 있는 것이어서 그 임차인의 임차보증금은 낙찰자가 인수를 해야하고, 말소기준권리 보다 늦게 전입신고를 하였다면 후순위에 해당되어서 소멸하게 되는 것입니다. 권리분석을 해야 하는 이유이기도 합니다.