경매사이트로 원하는 부동산을 찾았는데, 해당 부동산이 문제는 없는 것인지, 낙찰을 받았을 때 손해 볼 일은 없는 것인지 사전에 확인을 해야 합니다. 물론 최종 현장 답사를 통해서 확인을 해야 하는 경우도 있지만, 사전에 경매사이트에서 확인할 수 있는 사항들을 보고 판단해야겠죠. 해당 부동산의 신상을 파헤쳐볼 수 있는 팁들을 소개해드리겠습니다.
등기사항전부증명서
등기사항전부증명서는 해당 부동산의 전체 이력을 말해줍니다. 주인은 누구인지, 빚은 얼마인지, 다른 사람의 권리가 우선인지를 판단해주는 지표가 되죠. 경매사이트에서 제공하는 등기사항전부증명서는 참고로 하되, 경매에 참여하기 전에 직접 발급받아서 경매사이트의 내용과 일치하는지, 건축물대장의 내용과 일치하는지 확인하셔야 합니다.
등기사항전부증명서에서 가장 중요한 것은 다음과 같습니다. 소멸되지 않는 권리로서 낙찰자에게 인수되는 권리입니다. 인수권리라고 합니다. 가장 조심해야 할 등기로 예고등기가 있습니다. 예고등기란 부동산에 대한 소유권 소송이 진행중인 상태에서 제3자의 피해가 생기지 않도록 법원이 직권으로 해 놓는 등기로 이 부동산이 소유권 관련된 소송이 진행중이니 매수하면 소유권을 상실할 수도 있다는 것입니다. 기타 가등기, 가처분 등이 있습니다. 그 외 지역권, 지상권, 환매등기, 전세권, 법정지상권이 있습니다. 위의 사항들이 해당되는지 여부를 확인해서 손해를 보는 일이 없도록 해야할 것입니다.
건축물대장
건축물대장은 건축물의 주소, 구조, 용도, 면적 등을 담고 있습니다. 등기사항전부증명서와 함께 발급받아서 서로의 서류가 일치하는지 확인 바랍니다.
감정평가서
감정평가서는 감정평가표, 평가의견, 감정평가 명세표, 감정평가 요항표, 위치도, 지적도, 내부구조도, 물건 사진 등으로 이루어져 있습니다. 감정평가서에서 주의 깊게 봐야 할 것은 감정평가 요항표에 나와있는 위치 및 주위 환경, 교통상황, 설비 내역 등을 확인하셔야 합니다. 또한 감정평가서에 위치도와 지적도, 해당 부동산의 사진이 첨부되어 있으니 현장답사 전에 참고사항으로 확인할 수 있습니다. 건축물의 경우에는 내부 구조도도 첨부가 되니 현장답사 때 내부를 볼 수 없는 상황이었을 때 유용한 참고자료로 될 수 있습니다. 그리고 감정평가서의 감정가가 시세와 차이가 많이 나는 경우가 있습니다. 이는 감정평가 자체에 오류가 있거나 감정평가 시점에서 맞지 않는 경우가 있으니 감정가를 무조건 믿지 않으시길 바라겠습니다. 감정평가 뒤에 경매 절차나 유찰로 인해서 최대 6개월이 지난 시점이 될 수 있으니 그동안 시세는 얼마든지 바뀔 수 있습니다. 감정가를 참고로만 보시고 경매에 임하셔야 하겠습니다.
현황조사서
현황조사서는 법원 집행관이 해당 부동산의 주소에 방문해서 실제 거주하는 사람이 누구인지 현황을 파악한 문서입니다. 집주인, 실제 거주하는 세입자의 점유 부분, 세입자의 대항력 여부 등을 판단할 수 있는 문서입니다. 경우에 따라서는 법원 집행관의 개인적인 의견일 수도 있으며 거주하는 사람의 말을 토대로 작성하기 때문에 현황 파악이 정확하지 않을 수 있습니다. 결국 현장조사를 할 때 직접 확인하시는 것을 추천드립니다.
매각물건명세서
매각물건명세서는 크게 사건의 기본정보, 세입자 즉 점유자의 정보, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 주의 사항 등이 기재되어 있습니다. 사건의 기본정보에는 사건번호, 매각물건번호(물건이 여러 개인 경우 각 물건마다 다르므로 입찰하는 서류에 본인이 입찰하는 물건의 번호를 반드시 기재해야 합니다), 작성일자, 최선순위 설정 일자(배당에 참석하는 권리 중에 등기부 상에서 가장 먼저 설정된 권리를 말합니다), 배당요구종기(임차인의 경우에 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 배당에 참여시키고, 그 이후에 배당 요구하는 경우에는 배당에서 제외됩니다)로 구성되어 있습니다.
세입자 즉 점유자 정보에는 해당 부동산의 세입자에 대한 정보가 기재됩니다. 해당 부동산에 세입자가 있는 경우 두 줄의 정보가 기대되는데요. 윗부분에는 법원 집행관이 현장조사를 했을 때 조사한 내용이 기재되는 부분이고, 아래 부분에는 세입자가 권리 신고한 내용이 기재가 되어 있습니다. 세입자가 권리신고를 하지 않는 경우에는 법원 집행관이 작성한 현장조사만 표시되어 있고, 세입자가 없는 경우에는 조사된 임차 내역 없음이라고 기재됩니다.
등기된 부동산에 관한 권리 또는 주의 사항에는 3줄로 나뉘어 있습니다. 첫 줄, 두 번째 줄에 각각 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것/매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요라고 작성되어 있습니다. 해당사항에는 인수권리 부분이 기재되는데, 공란으로 되어 있는 것이 경매에서 가장 바람직합니다. 비고란에는 낙찰자가 주의할 사항을 기재합니다. 역시 공란으로 되어 있는 것이 경매에는 유리합니다.